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1、中央积极信号频发、两会定调呵护市场，三月 “小阳春” 可期
1 月全国客户看房热度指数走为 113，为 2020 年疫后最低位；2 月春节后房企新推加强、渠道复工带客、多地释放政策利好，看房热度指数回升至 127。前两月 “开局” 平淡，主要由于年初房企供应积极性不足、疫情多点频发等影响，全国供需低位运行。2 月底多城供应陆续回升，叠加政策边际改善释放回暖信号，市场氛围目前有所改善。市场呈现以下特征：
特征一，年终冲刺大规模让利、消耗大量存量客户后，1-2 月全国多城进入 “休整期”。武汉、长沙等多数项目营销 “减码”，郑州、漳州等特价房等搅动市场为主，长春、大连以存量房出清为主，三四线城市如宜昌、邯郸、衡水收回年底折扣。
特征二，地方政策边际改善下、局部需求已被撬动。郑州新政利好下客户预期提升；南通首付调降，学区项目小户型流速提升；苏州房贷利率跌破去年低位，成交回升；广州主城项目突破限价入市，客户积极进场。
今年两会房地产延续呵护基调，央行及银保监提出 “合理确定首套住房按揭贷款标准”，差别化信贷政策优化空间大，预计将有更多城市迎来“首付政策” 支持。
展望后市，3 月及二季度前期将是稳增长政策密集落地期，降息降准可期，宽松政策对市场促进效果已然显现。预计 3 月一二线城市供应放量、信贷政策加持下带动需求释放，强三线城市政策边际放松撬动客户入市，弱三四线城市逐渐企稳、客户预期改善。
2、年初地市供求缩量明显，整体表现偏冷，土拍供应结构和规则优化有望改善地市热度
2 月全国重点 55 城宅地供求量降至千万方以下，仅为近五年同期水平的 2-3 成，受传统供地淡季影响，叠加 22 个集中供地城市中除北京外均未落地，供应大幅放缓。市场呈现以下特征：
特征一，城市土拍表现分化，北京、台州等热度较高，佛山等仍待提振。北京首轮集中供地热度有所改善，流拍宗数减少，溢价率略有回升；华东台州地市火热，7 宗地块中 3 宗触及封顶价；华南佛山供应积极，推桂城临江优质地块等，政府振奋市场信心意图明显。
特征二，多城公布首轮供地预告，规则优化下有望调动中小房企积极性，激发市场活力。上海单地块总价偏低，厦门岛内放量，武汉提高中心城区供应占比、统一 “限地价 + 摇号” 出让。
3、开年房企融资疲软、优质房企融资优势凸显；居民信贷偏弱，政策宽松将会进一步改善
房企端，年初房企融资总量跌破千亿量级，触底近三年同期最低水平，融资尚未全面开闸，市场信心未能全面修复，政策端利好信号传导至执行端尚需时日。居民端，多地信贷环境已实质性、大力度的松动，如重庆等首付回归正常，佛山非限购区等降低优质客户的首套首付比例，广州等利率调降，但 1 月新增居民中长期贷款同比少增，2 月新增转负，信贷宽松仍需进一步发力。
中央表态支持重点房地产项目并购和加大住房租赁金融支持，相关融资环境将有所放松；住建部工作会议支持 “充分释放居民居住需求”，多城已有所动作，南通、常州等降低商贷首套首付比例，南宁、中山提高公积金贷款额度等，未来或有更多城市跟进。预计未来房企合理融资需求、居民合理住房需求将逐步得到满足，信贷政策将恢复至超调前合理水平。
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