保利投顾研究院:2022年1-2月全国房地产行业双月报(附下载)

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1、中央积极信号频发、两会定调呵护市场,三月 “小阳春” 可期

1 月全国客户看房热度指数走为 113,为 2020 年疫后最低位;2 月春节后房企新推加强、渠道复工带客、多地释放政策利好,看房热度指数回升至 127。前两月 “开局” 平淡,主要由于年初房企供应积极性不足、疫情多点频发等影响,全国供需低位运行。2 月底多城供应陆续回升,叠加政策边际改善释放回暖信号,市场氛围目前有所改善。市场呈现以下特征:

特征一,年终冲刺大规模让利、消耗大量存量客户后,1-2 月全国多城进入 “休整期”。武汉、长沙等多数项目营销 “减码”,郑州、漳州等特价房等搅动市场为主,长春、大连以存量房出清为主,三四线城市如宜昌、邯郸、衡水收回年底折扣。

特征二,地方政策边际改善下、局部需求已被撬动。郑州新政利好下客户预期提升;南通首付调降,学区项目小户型流速提升;苏州房贷利率跌破去年低位,成交回升;广州主城项目突破限价入市,客户积极进场。

今年两会房地产延续呵护基调,央行及银保监提出 “合理确定首套住房按揭贷款标准”,差别化信贷政策优化空间大,预计将有更多城市迎来“首付政策” 支持。

展望后市,3 月及二季度前期将是稳增长政策密集落地期,降息降准可期,宽松政策对市场促进效果已然显现。预计 3 月一二线城市供应放量、信贷政策加持下带动需求释放,强三线城市政策边际放松撬动客户入市,弱三四线城市逐渐企稳、客户预期改善。

2、年初地市供求缩量明显,整体表现偏冷,土拍供应结构和规则优化有望改善地市热度

2 月全国重点 55 城宅地供求量降至千万方以下,仅为近五年同期水平的 2-3 成,受传统供地淡季影响,叠加 22 个集中供地城市中除北京外均未落地,供应大幅放缓。市场呈现以下特征:

特征一,城市土拍表现分化,北京、台州等热度较高,佛山等仍待提振。北京首轮集中供地热度有所改善,流拍宗数减少,溢价率略有回升;华东台州地市火热,7 宗地块中 3 宗触及封顶价;华南佛山供应积极,推桂城临江优质地块等,政府振奋市场信心意图明显。

特征二,多城公布首轮供地预告,规则优化下有望调动中小房企积极性,激发市场活力。上海单地块总价偏低,厦门岛内放量,武汉提高中心城区供应占比、统一 “限地价 + 摇号” 出让。

3、开年房企融资疲软、优质房企融资优势凸显;居民信贷偏弱,政策宽松将会进一步改善

房企端,年初房企融资总量跌破千亿量级,触底近三年同期最低水平,融资尚未全面开闸,市场信心未能全面修复,政策端利好信号传导至执行端尚需时日。居民端,多地信贷环境已实质性、大力度的松动,如重庆等首付回归正常,佛山非限购区等降低优质客户的首套首付比例,广州等利率调降,但 1 月新增居民中长期贷款同比少增,2 月新增转负,信贷宽松仍需进一步发力。

中央表态支持重点房地产项目并购和加大住房租赁金融支持,相关融资环境将有所放松;住建部工作会议支持 “充分释放居民居住需求”,多城已有所动作,南通、常州等降低商贷首套首付比例,南宁、中山提高公积金贷款额度等,未来或有更多城市跟进。预计未来房企合理融资需求、居民合理住房需求将逐步得到满足,信贷政策将恢复至超调前合理水平。

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